Een hypotheek als freelancer. Hoe zit dat?

26 april 2022Laura van Oeveren

Als freelancer is het kopen van een huis een opgave. Je hebt meestal geen vast inkomen en banken doen bij het verstrekken van een hypotheek nu eenmaal moeilijker bij freelancers dan bij werknemers in loondienst. Toch is het niet onmogelijk om een hypotheek af te sluiten. We leggen de mogelijkheden uit en zetten op een rij wat je nodig hebt voor het aanvragen van een hypotheek als freelancer.

Is een hypotheek een optie als freelancer?

Ook als freelancer krijg je in veel gevallen een hypotheek. Maar het heeft vaak wel meer voeten in de aarde dan voor iemand in loondienst. Er zijn namelijk meerdere dingen die belangrijk zijn bij het aanvragen en afsluiten van een hypotheek. Je inkomen, je baanzekerheid en de verwachtingen voor je toekomst spelen allemaal een rol. En al deze dingen zijn voor een freelancer moeilijker om te bewijzen aan een hypotheekaanbieder.

Ben je van plan een hypotheek aan te vragen als freelancer? Zorg dan dat je alle relevante documenten en cijfers zoals jaarrekeningen, bankafschriften en toekomstverwachtingen op tijd op een rij hebt. Het liefst nog voordat je bezichtigingen gaat doen. Een goede voorbereiding maakt het voor de hypotheekverstrekker makkelijker om je aanvraag te behandelen en verhoogt je kans op succes.

Verschil tussen hypotheek als freelancer of in vaste dienst

Een van de grootste verschillen tussen het afsluiten van een hypotheek als freelancer of als medewerker in loondienst is de hoeveelheid tijd en moeite die het kost. Als medewerker in loondienst met voldoende inkomen is een hypotheek vaak niet heel ingewikkeld. Je zoekt wat documenten zoals loonstrookjes en bankafschriften bij elkaar, maar dit valt in het niet bij wat je aanlevert als freelancer.

Als freelancer heb je heel wat meer documenten nodig om een hypotheek af te sluiten. Je hebt geen overzichtelijke loonstrookjes die pasklaar aantonen hoeveel je verdient, hoeveel je werkt en of je een tijdelijk of vast contract hebt. Daarom moet je veel cijfers en documenten aanleveren om toch je inkomenszekerheid en toekomst te onderbouwen.

Zelfs met de volledige stapel aan documenten zijn er banken die je als freelancer geen hypotheek willen geven. Zo hebben veel banken als belangrijke voorwaarde dat je al minstens 3 jaar als freelancer moet werken. Ben je net gestart als freelancer? Dan is een hypotheek afsluiten wellicht niet mogelijk in je huidige situatie. Maar geef het niet direct op. Wellicht vind je toch een bank die je verder helpt bij het kopen van een huis of appartement.

Welke hypotheken zijn er voor zzp'ers?

Afhankelijk van je situatie zijn er meerdere soorten hypotheken om uit te kiezen. Bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek, spaarhypotheek, beleggingshypotheek of NHG hypotheek.

Deze hypotheken verschillen in hoe je aflost en hoe je maandelijkse kosten zijn opgebouwd. Bij een spaarhypotheek los je bijvoorbeeld aan het eind van de looptijd het hele leenbedrag af, terwijl je bij een lineaire lening iedere maand een klein bedrag aflost. In dit artikel gaan we niet verder in op de verschillen tussen de hypotheken, maar vertellen we je over relevante opties en informatie voor jou als freelancer.

Welke vorm je ook kiest, de specifieke voorwaarden voor bijvoorbeeld eerder aflossen, rente en andere zaken zijn afhankelijk van de hypotheekaanbieder. Ook de mogelijkheden voor freelancers verschillen per aanbieder.

NHG hypotheek als freelancer

Werk je nog geen 3 jaar, maar wel langer dan 1 jaar als zelfstandig ondernemer of is het moeilijk om bij een bank een hypotheek te krijgen? Kijk dan eens naar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een garantie waarmee je als beginnende freelancer of als freelancer met een onvoorspelbaar inkomen in sommige gevallen toch in aanmerking komt voor een hypotheek. Een hypotheek met NHG vraag je zelf aan of je laat deze aanvragen door een hypotheekadviseur of geldverstrekker.

Het voordeel van een NHG hypotheek is dat je zeker weet dat de lening bij je financiële situatie past. Je krijgt de NHG hypotheek namelijk niet zomaar. Zowel jij als je toekomstige huis moeten hiervoor aan verschillende voorwaarden voldoen. Hiernaast fungeert de NHG als vangnet wanneer je je hypotheek niet meer kunt betalen door onvoorziene omstandigheden zoals een verandering in je woonsituatie of inkomen.

Wat leen je en wat kost het?

Met NHG mag het aankoopbedrag van de woning op dit moment (anno 2022) maximaal € 355.000 zijn. Wil je energiebesparende voorzieningen aanschaffen voor je nieuwe huis? Dan mag je voor deze voorzieningen nog maximaal €21.300 extra lenen. Let er wel op dat deze bedragen ieder jaar veranderen.

Je betaalt bij een NHG hypotheek een eenmalig bedrag van ongeveer 0,6% van de koopsom van je toekomstige huis. Deze kosten heb je er echter zo uit. De provisie is namelijk aftrekbaar in je belastingaangifte en je betaalt vaak een lagere rente dan bij een reguliere hypotheek.

Een goede voorbereiding is het halve werk

Omdat je als freelancer wat meer documenten moet aanleveren, is het verstandig om deze op tijd te verzamelen. Ben je nog in de oriëntatiefase? Dit is een goed moment om de benodigde documenten en cijfers alvast bij elkaar te rapen.

Benodigde documenten

Vooral in een hectische huizenmarkt hangt de aankoop van een huis soms af van het op tijd aanleveren van alle benodigde documenten. Wat je exact nodig hebt verschilt per hypotheekadviseur en per aanbieder. Als je de volgende documenten bij de hand houdt, heb je waarschijnlijk eerder te veel dan te weinig documenten.

Jaarrekeningen van de afgelopen 3 jaar
Belastingaangiftes en -aanslagen van de afgelopen 3 jaar
KVK uittreksel
Financieel overzicht van het lopende boekjaar
Bankafschriften van spaarrekeningen en beleggingen
Schuldenoverzicht
Inkomensverklaring

Inkomensverklaring

Hypotheekverstrekkers vragen freelancers vaak naar een inkomensverklaring. Dit regel je bij een (door je bank aangewezen) gespecialiseerd bureau. Bij een NHG-hypotheek mag je inkomensverklaring maximaal 6 maanden oud zijn. Zonder NHG is de geldigheidsduur van de inkomensverklaring afhankelijk van de geldverstrekker.

Handige cijfers

Naast de bovengenoemde documenten is het voor het aanvragen van een hypotheek als freelancer ook handig om wat cijfers over je freelance bedrijf op een rij te zetten. Heb je een accountant of boekhouder? Ga dan met je accountant of boekhouder in gesprek over de toekomst van je bedrijf en zet een aantal cijfers onder elkaar.

Omzet en winst van de afgelopen 3 jaar
Verwachte omzet en winst voor de komende jaren
Vaste kosten (zowel zakelijk als persoonlijk)
Eventueel een beschrijving waarom de hypotheek bij je financiële situatie past. Dit laat de bank zien dat je serieus nadenkt over je financiële toekomst.

Stappenplan hypotheek aanvragen

Ga je als freelancer een hypotheek aanvragen? Voor het gemak hebben we een algemeen stappenplan gemaakt. Pas het vooral aan naar je eigen situatie!

1. Bekijk je huidige situatie

Kijk onder andere naar je inkomen, vaste lasten, schulden, inkomenszekerheid en je verwachte lasten in het huis waarvoor je een hypotheek aanvraagt.

2. Verzamel alle benodigde documenten

Zoek alle relevante documenten alvast op en leg ze klaar. Zo voorkom je dat je op het laatste moment in de knoop komt doordat je nog documenten moet aanvragen.

Jaarrekeningen van de afgelopen 3 jaar
Belastingaangiftes en -aanslagen van de afgelopen 3 jaar
KVK uittreksel
Financieel overzicht van het lopende boekjaar
Bankafschriften van spaarrekeningen en beleggingen
Schuldenoverzicht
Inkomensverklaring

3. Praat met een hypotheekadviseur over de mogelijkheden

Natuurlijk kun je het allemaal zelf doen. Maar een hypotheek als freelancer is in een aantal gevallen best ingewikkeld. Overweeg om je te laten adviseren door een hypotheekadviseur.

4. Bezichtig huizen binnen je budget

Weet je wat je ongeveer mag lenen? Dan is het tijd om op zoek te gaan naar een huis of appartement dat bij je wensen en budget past.

5. Doe een bod en lever alle documenten aan

Heb je je droomhuis of -appartement gevonden? Doe een bod binnen je budget. Wordt je bod aanvaard? Gefeliciteerd! Met een goede voorbereiding is het aanleveren van de juiste documenten voor de afronding een fluitje van een cent.

Hypotheekadviseur

Je hoeft niet altijd in gesprek met een hypotheekadviseur om een hypotheek aan te vragen. Maar als freelancer kan het wel heel handig zijn om exact te weten waar je aan toe bent.

Kies je voor een gesprek vooraf? Werk je situatie eerst voor jezelf uit en neem zoveel mogelijk documenten en cijfers mee naar het gesprek. Zo vergroot je de kans op passende hulp van de adviseur.

Bereken je maximale hypotheek als freelancer

Bijna iedere hypotheekverstrekker heeft wel een handige rekentool om uit te rekenen hoeveel je mag lenen in jouw exacte situatie. Dit is normaal gesproken dan ook een relatief simpele berekening. Voor freelancers ligt dat iets anders. Je inkomen verschilt meestal nogal van maand tot maand en de berekening is dus complexer.

Zit je met je freelance bedrijf bijvoorbeeld nog in de startfase? Dan mag je wellicht meer lenen dan je denkt. Bij een goede onderbouwing willen sommige hypotheekverstrekkers namelijk een andere berekening gebruiken. In deze berekening tellen de laatste jaren zwaarder mee dan de eerste jaren. Dit zorgt voor een hoger leenbedrag.

Er zijn een aantal hypotheekverstrekkers die een rekentool hebben waarmee je ook als ondernemer je maximale leenbedrag uitrekent. Let goed op of dit het geval is bij een rekentool zodat je niet teleurgesteld wordt.

Vergeet je hypotheek niet in je belastingaangifte

Sluit je een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek af? Dan kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Dit is een bedrag dat je gebruikt als aftrekpost in je freelance belastingaangifte. Je krijgt je hypotheekrenteaftrek in één keer of maandelijks uitgekeerd.

Ook verschillende kosten die je maakt bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek voer je op als kosten in de belastingaangifte. Hieronder vallen bijvoorbeeld bemiddelings- en advieskosten, notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte, taxatiekosten en kosten voor de aanvraag van NHG.

Er zijn ook kosten die niet aftrekbaar zijn in de belastingaangifte zoals de overdrachts- en omzetbelasting, onderhouds- en verbouwingskosten en de kosten van een bankgarantie.

Ook als freelancer een hypotheek

Hoewel een hypotheek meer voeten in de aarde heeft als freelancer, is het in veel gevallen wel mogelijk. Je moet wel zelf aantonen dat je de hypotheek zowel nu als in de toekomst kunt blijven betalen.

Heb je een boekhouder of accountant? Leg je situatie aan hen voor. Zij helpen je bij het verzamelen van de juiste documenten en maken duidelijke overzichten van de financiële situatie van je freelance bedrijf.

Krijg je bij een bank geen hypotheek? Kijk ook eens naar een NHG hypotheek. Het afsluiten van een hypotheek met NHG geeft jou en de bank meer zekerheid door onder andere een vangnet en een persoonlijke aanpak. Hierdoor is een bank eerder geneigd om je toch een hypotheek te verstrekken.

Ben je serieus op zoek naar een huis of appartement? Zorg dat je je documenten en cijfers op tijd op een rij hebt. Vooral als freelancer wordt er veel informatie van je verwacht. Hoe eerder je de benodigde documenten aanlevert, hoe beter de hypotheekverstrekker je kan helpen.